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楼市回暖之际,该不该买房?

浏览次数:    时间:2019-03-15

编者按:本文来自微信公众号:魔都财观,(ID:moducaiguan),作者:魔都财观的观观,36氪经授权转载

最近大家对楼市又乐观起来了。

每年三月,楼市的成交量会比以往好一些,然后就是各种新闻传来市场回暖的信号。想买房的开始焦虑起来,生怕错过这波,又是一年白忙。

其实大可不必。

房产相对于其他资产来说,最大的不同之处在于,它是碎片化的、离散式的市场。在楼市里,你永远都不应该用一些局部特征来作为整体的判断。

与其被媒体带着节奏走,我倒觉得大家要更多地思考:

如何能利用这种暧昧隐约的状态,为自己做点什么。

01

首先要告诉大家的是,如同我们去年10月《房产下一轮大涨何时到来?重磅干货分享》文章里的判断,目前楼市是有回暖的迹象。

第一个迹象是大领导对楼市的呵护。

工作报告里楼市相关内容去掉了防止炒作的判断,也没有说要坚决遏制之类的严厉话术。房地产税的审议也是似近实远。稍微懂一点立法程序的朋友就应该知道,这么大的事,一定是要三次审议,也就是还要几年才能出台。

即便是出台了房地产税,也不是用来打压房价的。引用刘晓博的说法,在美国,平均每套房子每年的房地产税,大概相当于这套房子每年的水电费。在香港,房地产税大概相当于这套房子管理费的一半左右。

而从各地传来的楼市微调情况来看,大多是偏向于保护楼市的,深圳、合肥下调按揭利率,东莞还要放松差额所得税。这些都在表明,楼市调控在从遏制转向托底。静淡市下的稳定房价,语境就变成了防止大跌。

另一个回暖的原因是从楼市自然的成交量分布来看,每年3月都是当年的成交旺季。往前看五年,是这样。未来五年还会是这样。

下图红圈是上海二手房历年3月成交套数,基本上都是全年成交高点,2016年3月还是有史以来最高当月成交套数。

理由也很简单,因为一二月天气寒冷加上春节,会有很多成交积压在3月。另外银行按揭都是年初额度多,也容易促成成交。

所以楼市里金三银四小阳春历来都是存在的,今年也会这样。千万不要把惯例当成特例。

02

但是总体回暖,并不代表每个城市都很旺。

因为中国足够大,大到买房子不可能统一行动。

根据我的观察,目前上海、北京、燕郊、合肥这些城市的二手房成交量是非常不错的,基本上可以确定市场回暖筑底了。在这些城市买房,胆子可以大一些,遇到合适的就买。

而深圳、厦门、广州这些前期房价有回撤的城市,成交量依然低迷,可以买,也可以等。杭州、南京、武汉、郑州、重庆这些城市还在调整之中,要再等等。像长沙、成都这种房价长期被压低的城市,只要有购房资格就随时都可以介入。

大概在四五年前,我们就发现各个城市之间,至少有半年到二年的周期差。因为各地市场热度不同,甚至可能会有同时期、不同城市之间,限制和鼓励措施并存的情况。比如前不久苏州相城区在收紧限购,而现在更多二线城市在放松调控。

所以在买房落地中,全国楼市的说法毫无意义,我们只要知道个大概即可,是强,是弱,是中性。

更多的精力放在上海、北京、深圳楼市的观察上,这三个城市才是中国楼市真正的旗手,向上向下的领头羊。

03

再细化到一个城市内部,分化也是很明显的。

我最近看到的上海新房市场,也是冰火两重天。

定价合理的近郊新盘,特别是刚需价格段400到600万的项目,开盘都获得了超额认筹,比如嘉定新城的金茂府大卖,还有松江泗泾金地玺悦由于认筹火爆,关闭了部分样板间,会提前结束认筹。

但是另一边,也有静淡冷清的案例。比如传说中的神地段浦东前滩首次开盘的东方悦耀,因为产品力比不上之前的项目,大户型有点卖不动,打破了前滩逢开盘必排队摇号的惯例。

这些事件,每天都有大量的素材传播于朋友圈。你如果就用看到的个案来判断整个城市,一定会被带错节奏。

更要命的是,有人会在潜意识里主动筛选对自己有利的信息。有房子的,看多的,眼睛里只有火爆认筹的蜂拥景象。没房子的,看空的,只见到围攻售楼处的横幅示威。

这些都不对。

靠谱的方法,是看每月公布的二手房成交套数,拿它和去年、还有上月去比较变化。买房子如果只选一个量化指标的话,我建议就是二手房成交量,这是最容易获得,也是最有用的指标,它不会被新房限价、预售证干扰,直接体现了接盘侠的购买意愿。

更简单的方法,是找专业的投资客问问,问他们每月扫货的感受,特别是那些折扣房源消化的速度。一线踩盘的反馈,会比统计数据快几个月。

04

经历过多轮楼市牛熊的朋友,应该会知道:

目前这种洋溢着乐观情绪,但成交又冷热不均的情况,是典型的静淡市尾声的样子。

简单滴说,就是底部特征。

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